主题：关注房产十年的60后大叔谈房市心得

    我是一个60后，关注房产近十年了。

80年代，小平同志看着前门那几幢北京早期的商品房说过，我有几个儿子，别人我不管了，就是朴方，文革为了我受了苦，我想如果我买得起，也给他买一小套房子。房子对当年的领导人也不是容易得到的。

90年代，当时工资还不高，社会上已经有了商品房，但工资还不足以买房子，当时也没有贷款之说。

后来看历史，才知道这些象房贷买楼花拍地皮之类的政策，都是香港人教会大陆的。

可惜，当年，那个香港哥们还没有出现在大陆，或者，大陆的兄弟还没有听懂这种方法的可操作性，总之，除了极少数人，当时，普通百姓，真是没有想到过自己还可以自己买房子。

2000年前后，当时国家经济形势其实是在低谷的，大家刚从疯狂地通货澎胀中一脸惊恐地惊魂未定。朱老总压住了CPI，但经济也给压得死气沉沉。

政府想刺激经济，在没有办法的情况下，想起了房地产，开始了住房改革，停止福利分房，改为货币分房。但当时老百姓普遍钱不多，而且由于是几十年的惯性，认为房子就该单位分嘛，凭啥让我掏那么多钱买?想不通。当时，是买方市场，那是肯定的。

在大家都不想买房的时候，也不是没有清醒人。醒悟的早的人，总是有的。

2002年，有个哥们还买了一个叫做碧溪广场的商铺，正闹得不可开交，又是散步啥的。不知道这里还有人记得那个所谓的碧溪广场，是最早做分割小产权出售或者包租的房地产项目之一。

当时的报纸上也一直在提醒房价太高了。身边有买了商品的哥们在计算着，房子涨了多少，慢慢地有了些感觉，但绝大部分人一直感觉似乎房子太贵了啊。贵得有些离谱了的说。眼界太小，把自己反而给局限住了。

话说当年，真是遍地黄金啊，现在想起来，想必捶胸顿足者大有人在。有眼光的人，总是有的，但有眼光的人，也总是少数。

记得当初一个美国回来的哥们，看到30来万就可以在北京买个小两居，特别惊讶，说这点钱(当时合3万多美金哈)，还不够我在美国装修个厕所呢。

人生的吊诡就在于，看过去发生的事，非常清楚，当时如果这样这样将如何如何是一清二楚的，但往未发生的未来看，就很不清楚了。

要不怎么说人生中有大富者只是凤毛麟角?现在想走当年看房的经历，真是感慨万千啊。

那么多财神爷送到手上的钱，就白白地视而不见，在哈哈大笑中，扬手就抛弃掉了。

    07年，这年不是一种平静的一年，有很多大事要发生。印象最深的有两件大事。

一是中国股市经历了一次大暴发，买基金成为大众的最热的话题。

二是房价的暴涨。

好在我还冷静。记得当时非常不合时宜的跟朋友讲，别看你们现在的股票挣了好多钱，但很快会再吐出去，连利带本都吐出去。这是人性在起作用。很不好听哈。但不辛基本上都言中了。很不忍心。

暴涨的房价啊，高得让人有些下不了手了。人们对可接受的房价的心理底线，是在一点一点地被调高的。找便宜的房子，成为我要完成的最大的事。

次贷危机在一点一点的发酵，北京的房价还居高不下。但我对房子这几年的体会和领悟，对房价还将长期上涨的信念深信不易。为了找到便宜的房子，四处寻找价值洼地，寻找可能的增值最大的地方。

为此，甚至还专门去了首钢的搬迁地曹妃甸考察。但朋友的一句话，提醒了我。他讲，疲惫之师，长途奔袭，是兵家大忌，你那么一点钱，北京还容不下么?

一句提醒了我啊。后来看起来，还是北京的涨幅最大。这一点，供愿意在老家，在海南，在沿海投资房产的朋友参考哈。远程投资要慎重。

在不断的追求过程中。遇到了很多好老师。记得有一段时间总在朝阳公园西门看房子。遇到一个中介的朋友，他反对我专找大套的好公寓。说增值慢，出租困难。

要买，就买好位置的小户型，这样的房子涨幅大，好出租。这是在不限购的情况下投资房产的一条真理。可惜，我没有听他的。

有时想，投资，最终可能就是投心态。投自己的心。心态和性格决定了我们的高度。越到后来，越坚信这一点，加强性格培养，修身，成了自己的功课之一。

中间还遇一个北京的房虫，跟他混得也比较熟。就叫他老张大哥吧。这是第一次近距离地接触房虫，他拍卖下一个房子完成过户后，立马挂了出去，最后只加了不到十万卖给了一个教授一家。

我仔细分析过房虫这种操作方式，看起来在没有限购的情况下，这种快进快出的方式挣起钱来非常快，没有两个月就挣了10来万块钱，但其实，他的收益没有一直拿在手上挣的多。

他的一入一出，国家和中介挣的，比他还多，他就在给国家和中介创造收入了。这牵涉到另一个跟投资相关的话题，就是时机和持有时间的关系，究竟哪个因素给创造的价值更多。

对于投资来讲，时机当然重要。看过一本关于香港房地产百年史的书，早期香港牛大发了的N多房地产公司，因为踩错了周期，6000点进去，1600点出来，都消失了，而踩对了点的如李嘉诚者，后来居上发了起来。

所以投资选择时机是很重要的。但对于在中国这种快速发展的上升通道中的我们来讲，持有时间也是很重要的。

对于好东西，尽量多持一段时间，反而收益更大。好东西，一定要拿得住。这一点，很快就再次证明了。其实，好东西为啥拿不住，还是与人性有关。战胜自己是件困难的事哈。

   08年美国人搞出来的当初被当成是目的是给中国下套的次贷危机，越来越严重，经济开始下滑得非常严重，几家如雷贯耳的美国大公司说倒就倒了，大家都有点傻了啊。

北京的房子，也在08年开始了一次深度回调。但政府的动作相当快，4万亿和鼓励买房政策立即出台，但其效果，在当时，还是有很多人怀疑的。人们很容易被悲观的情绪所感染，以致于温总讲信心比黄金还重要啊。

中国快速发展的气不可泄。但当局者迷，我相信没有几个人敢说08年或者是09年自己一直信心满满。这么大的事，竟然就这么轻松地对付过去了。

北京的房价却在09年吃了伟哥似了暴涨起来，自己还没有发应过来，房价就涨到自己无法接受的高位了，你刚调整好自己的心理价位，接受了以前想象不到的高价位，它最新价格就又高了，痛苦啊。这种经历，相信在09年关注过房价的朋友们深有同感。

2000年之前的十年，中国是从疯狂的通货膨胀到通货紧缩的一个过程。实话说，朱老总对92小平南巡后做法是非常不认同的。当时的银行存款利率高达12%。这个我都存过。朱老总压住了通胀，但却出现了通缩，经济非常低迷。

房改，就是打破当经济低迷的利器，有战略意义的。对2000-2010中国的黄金十年或曰景气立下了汗马功劳。可是，当初的小老百姓，哪里意识得这一点。只是房价高企的后果出现后，才又惊恐万分地抢。

如果我们关心城市建设，就知道这十年是城市建设发展最快的。高架，地铁，大厦，这些钱从哪里来的?不是天下掉下来的。

现在的小年轻，总想房价便宜，认为看到的城市现在有的一切，都是天然都有的。实际上，这些都是当年的买房人贡献的。

我一直对北京的国宾路印象很深。这么一条窄窄的小路，就是当年各国总统的必经之路。那现在的路是怎么来的?

实际上，我们现在很多年轻人生活的要求，已经超过当年的小平的要求。小平这辈人为儿子要套房子也不一定真能实现。当然，小平的事，是我从书中看到的。但生活中有件事，是我亲口听朋友说的。

前几年遇到一个老爷子，是半个老乡，他讲过一个故事，就是当年一位高层领导，是审判四人帮的主要人员，名字我就不讲了。

领导的女儿当时还在下乡，想回京，又没有多少文化，于是工作和住处都是问题，就找我这位当时在国管局的老乡帮忙，老乡也是费了九牛二虎之力，才把她安插进当年的首钢医院当护士，住集体宿舍。那位高层领导在办成后，很高兴，请老乡喝茅台。当年的茅台酒也才几块钱一瓶哈。

这里想说说为什么北京的房价，与位置的关系不明显，国贸附近的房价，为什么会跟马甸周围差不多。我自己理解共有两个原因，一是北京的发展，是多热点发展，国贸是好地方，中关村也不错，望京也让人动心，亚运村还有鸟巢，西二环还有金融街。所以发展是摊大饼式的。

   交通的便利性：

购物，娱乐的丰富性和价格水平：

就医：医疗的便利性，医疗水平和价格水平

邻居素质：学历，修养，工作性质，公民意识，公共环境的爱护意识，心态。大家是怨气很重，还是一脸的阳光和笑容。大家都交物业费吗?

我的观察就是大家对摩擦的容忍程度和脸上的笑容。在北京，你在街上无意碰到了别人，大多人都不在意，但在我老家，通常会马上引起激烈的反应。我们更喜欢哪个环境，是不言自明的。

区域安全，犯罪率：有什么比家人的安全更要的呢?建议大家多查一下本区域的犯罪率。比较简易地方法是观察交通违章的比例。充满交通违章的地方，房价不可能高到哪里去。

我经常问别人，安全值多少钱啊?给家人，孩子选择一个安全的生活环境，上街了不用提心吊胆，会是很多人的梦想。

家人生命的安全会比大房子更重要。大家都愿意去住安全性好的区域。当初我在美国的时候，住在皇后区，当地的房价是比较高的，但同样是在纽约，黑人居住区，房价就特别低。

我们开车路过那里，根本就不敢开窗或停车，那样的地方，房价自然就不高。盖得了房子，但如何减少犯罪率，却是很难的事。大家都会抢安全区域来住。所有，我们单纯地看房子的自然属性本性，是没有什么意义的。

绿化，空气污染与环境：

ZF清廉: 这一点也是很多中国人的追求，虽然很难。ZF的门难进，脸难看吗?办事方便吗?当我在北京10分钟补办了驾照，而在老家的家人一个月都办不好身份证的时候，我就知道，我不可能回到那个地方置办不动产了。

其实，房子是对我们的生活的幸福指数影响非常大的一个因素。而影响房子的价值的软和硬的因素，远不值我所上面所列的这些。

“场”代表了我们工作和生活幸福的一切因素。我们看起来是在买房子，实际上是在买这个房子所具备的“场”。

我们买房所做的付出，真正用于支付建安成本的，在一线城市，是非常少的，用建安成本来衡量房子的价值，是错误的。公布建安成本，实际上无济于事。

部分区域的房价上涨，实际是由于一是有支付能力的人，出于幸福的生活的追求，对美好的“场”的争夺，二是部分人，由于财富的积累更快，支付得起比我们想象的更高的价格。

在中国现在开放的大格局下，我们没有办法阻止别人用更高的代价来获取这些更好的“场”，虽然我们祭起了限购的大旗。

对于这种影响生活幸福程度的“场”的争夺，有时是非常赤裸裸的。我们唯一能做到的是，提升自己的财富积累速度，可以付得起别人可以付出的甚至是更高的代价。或者，去找我们付得起的“场”。

中国其实不缺房子，又便宜自然属性又好的房子多的很。可能更多的人遇到的问题是，不是买不起房子，而是买不起自己想要的，同时也是别人想要的房子。

所有这里说房价的朋友，其实都很容易地在中国找到他买得起的大房子，这种房子多了去了。

问题是，这种他买得起的房子，因为“场”不过满意，他不会要。但好的“场”，大家都想要的“场”，自然是靠实力来争夺的。

如其说，我们是想买房子，不如说是在自己满意的“场”中抢一块生活空间。

当大家都在抢这样的“场”的时候，靠什么才能胜出?在不能以武力决胜的时候，就靠眼光，还有口袋鼓不鼓来发言了。

在中国目前快速发展的情况下，以上所定义的“场”的各种属性都在快速改善，当然，也有部分指标是在下降或者停步不前。部分进步或者改善更快的地方，由于对大家的吸引力更强，房价的上升会比其它地方快一些。

这些“场”的改善，是要ZF或者民众付出很大的甚至是巨额的成本的，当你抢到这个“场”的一块地方的时候，也是可以享受这种巨额投入所带来的好处的。所以，当我们拥有了这个“场”的一部分，也就拥有了分享它未来的投入所带来的价值溢出。

大望京的农民，对北京有啥贡献呢?但他们就因为早早地占有一块有利的改善非常快的“场”的一部分，就自然分享了它的巨额好处。所以我们买房子，也买了未来分一杯羹的权利。

它不一定是通过拆迁这种极端的方式来体现，它可以通过房价，或者租金，或者工作岗位等来体现。如果你认为这未来的一杯羹是鲜美的，多付出就是值得。

其实回到“场论”，我们就会发现，房子是容易盖起来的，一个开发商就可以造一个"城"。里面有无数的房子，但开发商可以造房子，但造不了一个“场”。

“场”的打造除了需要巨额的资金投入之外，还需要多方面的因素共同发挥作用才可能在漫长的时间段里建立起来。

所以，巨额的资金，甚至高达数千万亿的资金，良好的人文环境，人民文明习惯和素质的培养，人才的积累的积累等等，经过数十年的打造，才能出一个适宜的环境，“场”。

选择现阶段不够理想的“场”里去买房子，比如郊区，风险是相当高的。

看看我们熟悉的，现在还算可以的几个“场”，比如望京和亦庄，都是经过了二十多年的建设，多到我们想不到的投入，才有今天的规模和样子。

国内我们经常看到所谓的新城，所谓新政府所在地，吸引了很多人的眼光，以及投资，但我建议大家谨慎。比如通州，一条高速，两条地铁，二十来年的建设，也不过如此。逃离通州的人很多。

就算是新政府搬过去，大家可以按我们讲的“场”的几个因素逐一作一对比，想想，搬过来几个办公室，这些因素能改变多少呢?

罗马不是一天建成的。